宅建業法⑤　8種制限つづき

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今日の易
䷣　地水師（ちすいし）力量ある人は周を率いてことを興す。常人は困難多く、思わぬ災害に注意すべき時。計画を慎重に練って円滑な人間関係に気を遣うこと。

易は占ってるけれど、実は哲学の方の勉強をしている。これはこれでまた別に書こうと思う。
さて、自ら売主8種制限、丁寧にやってます。
手付金

買主手付金放棄、売主はその倍を放棄で解除できる。
買主有利の特約があれば、全部解除できる。
手付額は代金の20％まで、超える部分は無効。
所有権移転登記がなされた時は、手付金に保全契約は不要
完成前は５％、完成後は10％かつ1,000万円以下の場合は保全不必要
完成前は銀行・保険、完成後はこの2つに指定期間の寄託でもOK
必ず、保線措置を取ってから受け取り。
保全処置を取らない場合は、買主は支払う義務なし。
損害賠償額の予定等の制限
民法上は制限なし。宅建業法では、20％。（消費税含む）

違約金の定めがないと上限なし。
他人物売買
民法では禁止。宅建業法では例外として、現在の所有者と売買契約か予約をしている場合は、売ってもいい。停止条件付はだめ、確実じゃないと。
未完成物件の場合も例外として、手付金の保全処置を講じていればOK.
⑥契約不適合責任についての特約の制限
民法では、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び解除権の行使を認める。ただし、不適合を知った時から1年以内に通知。
買主に有利な特約は有効。
⑦割賦販売契約の解除等の制限
民法上は、割賦支払いが遅れると催告の上、解除の可能性あり。
宅建業法では、30日以上の相当期間を定めて、書面で催告した場合は請求できる。
⑧所有権留保等の禁止
割賦支払い中の所有権留保は禁止。
引き渡しまでに、登記その他の売主義務を履行しなければならない。
例外は、受取が30％以下の時と、抵当権や先取特権の登記を申請したり、保証人を立てたりする見込みがないとき・

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